En la compraventa de una oficina de farmacia es determinante la disponibilidad jurídica del local, es decir, en caso de una compraventa, tendremos dos opciones, bien la compra del inmueble, bien el arrendamiento del mismo. En este artículo nos centraremos en el arrendamiento y las condiciones que este debe cumplir:
a) PLAZO: El futuro arrendatario (comprador de la farmacia) necesitará un plazo razonable para tener estabilidad en la ubicación de su negocio, no olvidemos que las farmacias vienen sujetas a legislaciones muy concretas en cuanto a distancias entre las mismas y centros de salud. Entendemos como plazo razonable un plazo entre 15 y 20 años.
Por otro lado, el comprador de la farmacia suscribirá con el banco (en el 95% de los casos) una hipoteca mobiliaria o hipoteca sobre el fondo de comercio. En este caso la Ley de Hipoteca Mobiliaria es muy clara, en su artículo 19 indica que “Para que puedan ser hipotecados los establecimientos mercantiles deberán estar instalados en local de negocio del que, el titular, sea dueño o arrendatario, con facultad de traspasar”. Por este motivo la entidad financiera exige en todos los casos un contrato de arrendamiento con un plazo igual a superior al plazo de la hipoteca mobiliaria, habitualmente entre 12 y 20 años.
b) PRECIO: El precio del alquiler debe ser adecuado y estar dentro de los criterios de mercado. En este caso, desde FARMALEVANTE le aconsejamos y preparamos una auditoría individualizada con las repercusiones del arrendamiento, tanto en el precio de la farmacia como en su cuenta de explotación.
c) ACTUALIZACIONES: Las actualizaciones del precio del arrendamiento suelen ser las que marque el IPC y se renuevan anualmente. En épocas pasadas era frecuente aumentar el precio del arrendamiento por encima del IPC, en la actualidad esta postura se utiliza muy raramente.
d) CESIÓN: De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, todo contrato de arrendamiento posterior a esta fecha puede ser cedido mientras que las partes no pacten expresamente lo contrario. En todo nuevo contrato de alquiler tendremos derecho de cesión mientras no hay estipulación en contra, con esto cumpliremos dos objetivos que le dan mayor valor a la farmacia, 1.-Nos aseguramos la posibilidad de existencia de hipoteca mobiliaria y 2.-El comprador y nuevo arrendatario, puede ceder el contrato sin negociar de nuevo con el propietario del local.
e) GASTOS: En el contrato deberemos especificar quien corre con cada partida de gastos, suministros, IBI, comunidad, reparaciones…etc
f) REFORMAS: Una gestión dinámica de farmacia requiere actualizaciones y remodelaciones de la misma. Le aconsejamos que pacte por adelantado que hay permiso para este tipo de obras. Es habitual que una vez finalizado el arrendamiento, estas obras queden a beneficio del propietario del local.
Es importante reseñar que, si se va a producir una transmisión y el local es propiedad de un tercero, se deben seguir las condiciones citadas anteriormente, de otro modo el valor de la oficina de farmacia podría ser nulo y anular la posibilidad de compraventa.
Si en su caso es propietario de una oficina de farmacia pero de momento no piensa en vender su farmacia, es muy conveniente que revise las condiciones de su arrendamiento, así no se verá obligado a negociar precipitadamente en el momento de la transmisión. Desde FARMALEVANTE, como especialistas en la transmisión de oficinas de farmacia, ponemos a su disposición nuestros departamentos comercial y jurídico para la consecución de arrendamientos en las mejores condiciones posibles, velando así por la seguridad de su patrimonio, tanto como comprador como vendedor.